경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 1편으로 경매를 처음 배우기 시작할 때 정리했던 필기 내용 중 주요 내용과 주의해야 하는 내용, 반드시 기억해야 할 포인트 등을 정리합니다.
1. 가장 임차인
– 전입 신고일과 확정일 기간 차이가 많이 나면 의심
– ‘금융기관’의 채권 최고액과 임차 보증금의 합계가 감정 가격의 60~70%가 넘어가면 가짜!
– 은행에서 ‘무상 거주 확인서’를 확인 (끝까지 확인 안 될 경우 들어가지 않는다)
-> 특수 조건 설정하고 검색 : 선 순위 임차인
2. 전 소유자가 임차인인 경우(점유개정)
– 소유권이전등기일과 근저당권 등기일이 동일일자일때
– 임차인 이름 확인 후 등기부등본에서 종전 소유자와 일치하면 대박
– 경매 사이트에서 보통은 임차보증금 ‘인수’라고 잘못 분석 해 놓기 때문에 기회! – 수도권에서 1년에 5~6건 나온다 -> 전국 물건을 찾아야 한다
-> 특수 조건 설정하고 검색 : 선 순위 임차인
3. 소액 임차인의 최우선변제권
– 소액 보증금 여부는 담보물권 설정 당시로 적용
– 담보물권이 없으면 경매개시결정등기 당시로 적용
– 말소기준권리와 소액(최우선변제)기준권리는 다르다
– 말소기준권리 : 근저당, 가등기담보권, 전세권, 경매개시결정등기, 압류, 가압류
– 소액기준권리 : 근저당, 가등기담보권, 전세권, 경매개시결정등기
-> 특수 조건 설정하고 검색 : 선 순위 임차인
4. 대위변제, 세대합가
– 전입일이 제1말소기준권리일보다 늦고 확정일자x, 소액x(최우선변제x) 인 경우
– 제1 말소기준권리 대위변제하고 세대합가한다
– 대위변제는 대금납부 전까지 가능함
– 대위변제를 낙찰자가 낙찰 받은 후 알게 되었을 시
1) 매각불허가신청서 제출 : 보증금 반환
2) 매각허가결정취소신청서 제출 : 보증금 반환
3) 매매계약해제 및 경매대금반환신청서 제출 : 대금 반환
4) 부당이득반환청구의소 제출 : 대금 반환
5. 임차권등기한 임차인 판례 의한 방법
– 임차권등기명령에 의해 임차권등기한 임차인은 별도로 배당 요구 하지 않아도 배당 받는다
– 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어야한다
1) 경매기입등기 전의 임차권등기는 배당요구가 없어도 배당
2) 경매기입등기 후의 임차권등기는 배당요구가 있어야 배당
– 경매기입등기 전에 임차권등기된 매물을 찾으면 돈이 될 수 있다
-> 특수 조건 설정하고 검색 : 선 순위 임차인
6. 종전 경매사건의 배당 요구한 임차인 사건에서의 대책
1) 모든 권리 분석 시 등기부를 통해서 종전 경매 사건이 있었는지 확인한다
2) 종전경매사건번호가 나오면 종전 사건을 검색하여 임차인의 배당여부를 예상배상표를 통해서 확인한다
3) 예상배상표를 확인하여 배당 받지 못한 금액이 있다면 현재 사건에서 인수된다는 것을 인식하고 응찰 여부를 결정한다
– 해당 사건과 같은 경우로 피해를 보면 반드시 국가를 상대로 손해배상청구소송한다(승소한 판례 있음)
: 매각물건명세서에 인수 조건 미기재를 이유로 손해배상청구소송가능 => 승소 판결 받음
7. 추가 정리 내용
** 이번 이론을 공부하며 이론 외에 중요 내용과 공부하면서 느낀 점 및 부동산을 보는 다른 관점 및 중요 정보들을 추가로 정리해 보았습니다.
욕심을 줄이면 내 것이 된다!!, 초보 때부터 습관을 들인다.
수색, 증산뉴타운, 빌라다가구를 노려라 -> 북한, 중국과의 관계가 개선될 때 서울의 전진 기지이다 .
모든 사건 볼 때 물건 분석 보고 지도를 확인한다.( 역세권 여부 등 돈이 되는 매물인지 확인, 돈 안되는 매물 패스 )
공매는 담보신탁공매만 돈이 된다 .
반지하 -> “좋다”, 반지하 매물을 볼 줄 알아야 한다 .
재개발 지역의 반지하 매물을 볼 줄 알아야 한다.
경사진 곳에 있어서 앞에서 보면 1층인데 뒤에서 보면 반지하가 낙찰가도 싸서 좋다.
평지에 있어야 한다 언덕 위에 있으면 용적률이 안 나온다.
http://www.iros.go.kr/ 인터넷등기소에서 2014 이후는 확정 일자 열람 가능
등기부 확인 [4번 이상 확인]
1. 매각기일 전날 1번 [가장 중요함]
1) 매각기일 전날 오후 9시~11시에 서류 분석
– 등기부, 매각물건명세서, 현황 조사, 감정평가서, 토지이용계획 확인서, 건축물대장, 토지대장, 지도(분석한 것으로 출력할 것)
– 토지의 경우 도시기본계획, 주변 개발계획 인터넷에서 확인
– 전부 출력해서 파일철 해서 분석
2) 매각기일 당일 새벽 12시~1시에 서류 분석 후 가격 결정
– 법원 가서 사람이 많고 적은 것을 보고 입찰 가격을 변경하지 않는다
2. 매각기일부터 매각결정기일까지 7일 사이에 1번
– 등기부 확인
3. 매각결정기일부터 대금납부 전까지 사이에 1번
– 등기부 확인
4. 대금 납부하고 나서 1번
– 등기부 확인(내 명의로 정확하게 등기가 되었는지 확인)
초심만 잃지 않으면 사고 안 난다!!