경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 2편으로 경매를 처음 배우기 시작할 때 정리했던 필기 내용 중 주요 내용과 주의해야 하는 내용, 반드시 기억해야 할 포인트 등을 정리합니다.
1. 공유지분경매(공유자 우선 매수권)
– 수익많은 탑3안에 드는, 초보자도 바로 할 수 있는 건, 공유지분먹으면 바로 선수다.
– 공유자우선매수권 행사 확률 : 25%정도 (몰라서 행사 안함)
– 감정가격의 50~60%정도에서 낙찰 (단, 아파트 1/2지분의 경우 76%선에서 낙찰)
– 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지 안 하면 매각 불허가 사유다.
– 공유물분할 소송을 통해 고수익 창출
– 공유물분할경매는 항상 수익률이 떨어지지 않게 방어입찰을 염두해 두어야 한다.
– 공유자우선매수신청을 할 수 없는 경우 주의
-> 특수조건설정하고 검색 : 지분경매
2. 수용되는 지역의 조각지분 경매
– 수용되는 지역인지 확인
– 보상금 확인
– 욕심 내지 않고 낙찰 받는다.
-> 특수조건설정하고 검색 : 지분경매 / 지역 별로 검색
-> 지역 별로 수용되는 지역의 매물인지 확인
-> 끊기 있는 자가 매물을 찾는다.
3. 일괄매각 중 일부지분매각 사건
– 해당 매물은 공유자우선매수신청이 안된다.
– 일반인들은 이 사실을 잘 모르므로 지분 경매 인줄 알고 잘 못 들어온다.
– 경매사이트도 아직 지분 매각으로 써 놓는 경우가 있다.
-> 유찰이 많이 되어 싸게 먹을 수 있다.
4. 무잉여(채권자 매수신고)
– 확인 요령 : 경매신청을 누가 하였는지 파악하여야 하는데 선 순위 근저당권자나 확정 일자에 의한 우선변제순위가 빠른 임차인이 경매신청을 하였다면 무관함 후 순위 채권자가 경매 신청 특히 강제경매 신청을 하였다면 무 잉여를 이유로 최고가 매수신고인이 되더라도 낙찰 불허가 결정이 날 수 있다.
– 무잉여 금액을 계산해서 입찰에 들어가지 않거나 가치가 있다면 그 금액 이상을 써서 들어간다.
5. 가등기
– 담보 가등기인지 우선 확인(담보 가등기는 말소됨)
1. 경매신청채권자가 선 순위 가등기 권리자인지 확인
2. 아닐 경우 법원에 가등기 권리자가 채권계산서(배당요구)를 제출했는지 확인
(대법원 사이트 또는 경매 사이트에서 문건접수 내역에서 제출 여부 확인)
– 보전 가등기이나 가등기권자가 매매로 소유권 취득하면 목적 달성된 가등기로 문제가 없다.
단, 매도하기 위해 등기부에서 가등기를 말소해야 한다.
1. 가등기권자에게 말소 요청
2. 거절하면 가등기 말소 청구 소송
3. 승소 판결문 받아 말소한다, 변호사 비용 100 만원 정도
6. 배당
[배당순서] 비 필 3 소 당 확(시간) 임 세 공 일
0 경매비용
0 필요비
1 3개월 간 임금채권
1 소액임차인
2 당해세
3 확정일자(시간순에 따른 권리)
4 일반 임금채권
5 조세채권
6 공과금
7 일반채권
-> 배당은 경매 사이트에서 ‘예상배당표’에서 확인
-> 저당권 설정일이 소액 기준일이 된다.
-> 임차인 확정일자가 소액 기준일이 될 수 있다.
[주의!]
1. 대항력 있는 임차인이 있고, 세금 압류가 있는 경우 응찰에 주의해야 한다.
(당해세로 인해서 임차인의 배당 받지 못한 나머지 보증금을 인수하기 때문)
-> 인수하게 되면 [법원을 상대로 손해배상 청구 소송]을 한다.
(매각 물건 명세서 상의 인수 조건 미기재를 이유로 소송하면 승소한다.)
2. 대항력 있는 임차인이 있고, 근로복지공단이 나오면 인수에 주의해야 한다.
(3개월 간 임금채권으로 인해서 배당 받지 못한 나머지 보증금을 인수하기 때문)
7. 추가 정리 내용
공유자지분경매에서 공유자우선매수신청인이 미리 공유자우선매수신고하였다가 낙찰 받아가지 않으면 권리 상실한다.
따라서 유찰된 다음 회차에서는 공유자우선매수신청권이 없는데 가끔 법정에서 집행관이 받아주는 경우가 있다.
이때 이의 제기, 차순위 매수신고, 불허가 신청, 허가결정취소신청서를 순서대로 제출해서 최고가매수신고인으로서의 권리를 찾아가 낙찰 받아 올 수 있도록 한다.
<공유지분 낙찰 후 대처요령> (1번에서 안되면 바로 4번가면된다)
1. 낙찰 지분을 다른 공유자에게 매각한다(이때 파는 경우가 가장 많다.)
-> 최소 감정가의 85%이상은 받아야 된다
2. 다른 공유자의 지분 매수.
-> 거의 없음
3. 함께 매도할 것을 권유
-> 가끔 있음, 그러나 함께파는게 어렵다, 오래걸림
4. 공유물분할소송 [소장접수]
-> 변호사비싸서 법무사(50만원)에게 맡긴다.
-> 대신 법원에나가 본인변론해야하므로 질문 준비해간다.
-> 변론기일에 판사가 묻는 질문은 ‘원고가 공유물 분할 소송을 하길 원하십니까’
-> 답변은 ‘ 예, 다만 다른 공유자(피고)가 제 지분을 사준다면 팔 의사가 있습니다.’ 라고 명확하게 대답한다.
-> 여기서 90%이상의 피고는 산다고 대답하고 판결이 아닌 조정 단계(가격조정)로 넘어간다.
-> 가격조정단계에서 가격 협상이 되면 조정조서(판사가서명날인)를 작성
-> 작성된 조정조서로 매매계약서 작성하고 매도한다.
[공유지분경매] 다른 공유자에게 낙찰지분을 매도할 가능성이 있는 물건을 노려라!!
1. 재개발지역, 단독주택재건축지역, 재정비촉진지구 내의 공유지분
-> 새로운 APT소유 -> 시세 수준으로 판다.
2. 낙찰지분이 다른 공유자의 지분보다 현저히 작은 경우
-> 1/3, 2/7, 2/9…
3. 지분물건에 부모님이 점유하고 있으며, 지분을 사줄만한 자식(장남)이 있는 경우
-> 자식의 거주지, 나이를 확인
4. 공유자 우선매수권을 미리 행사해서 실효 된 경우
-> 원래부터 사려고 했 사람, 행사여부는 문건처리내역에서 확인할것
[공유지분경매] 역발상으로 위에 매도 가능성이 높은 물건을 피해서 가능성 낮은 지방 매물을 노려라!!
-> 경쟁자가 현저히 적어진다, 거의 단독입찰
-> 낙찰 받고 바로 공유물분할소송, 소장을 날린다.
-> 지분 매물 가격 자체가 낮아서 변호사를 써서 소송을 진행하는 경우는 없고 오히려 바로 매물을 산다.
-> 감정가에 “100만원”만 더 주세요 라고 매도가를 부른다, 100만원만 더 받는게 상대방은 싸게 느껴짐
<공유물분할판결에 의해 공유물분할 경매 시>
-> 1/2지분을 65%에 낙찰받았는데 전체매물에 대한 경매가가 65%이하로 내려갈것 같으면 손실을 보존하기 위해 방어입찰에 들어가야 한다.
-> 방어입찰로 낙찰 받을 경우 상계 신청한다. (내가 배당 받을 금액을 까고 잔금 제출)
-> 이 경우 나머지 지분도 65%에 낙찰 받게 되므로 나의 수익은 더 커지게 된다.
-> 전체 금액에 대해 대출이 나오므로 나머지 지분에 대한 금액은 대출로 해결된다.
==> 지분 경매는 대출이 안되는 것을 주의하자!!
==> 그러나 공유물분할경매는 지분 경매가 아닌 전체 매물 경매이므로 대출이 나온다!!
수용되는 물건은 현장답사 필요없다, 지도상에서 수용범위에 들어오는지만 확인
==> 수용되는 지역의 조각 지분을 노려라!!
-> 수용지역의 단독소유매물은 87%에 낙찰됨
-> 수용지역의 지분매물은 60~65%에 낙찰됨
-> 보상금은 감정가의 130% 내외
-> 보상금은 보상과에서 확인 또는 개업중개사무소에서 확인
==> 수용되는 지역은 각 지자체 홈페이지에서 확인 ( 엄청나게 많다. )
-> 많이 수용되는 것은 도로, 공원, 철도, 항만, 공항, 각 지자체특화사업, 역세권 개발, 산업단지
==> 대단위 수용은 공사에서 나온다.
– 대구도시공사, 대전도시공사, 부산도시공사, 울산도시공사, 광주도시공사, 경기도시공사, 인천도시공사
– 충남개발공사, 충북개발공사, 강원도개발공사, 전남개발공사, 전북개발공사, 경남개발공사, 경북개발공사, 제주도개발공사
– 한국수자원공사, 한국농어촌공사, LH공사, SH공사
현재는 법원에서 다음 세가지 문건 외에는 개인 정보 보호법에 의해 알려주지 않는다. (각종 미납 세금 등)
– 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서
아파트 매물은 보통 한번 유찰 되었을때 들어가야 한다, 더 기다리면 경쟁만 치열해져서 가격이 더 올라갈 수 있다.
채권자 : oooo유동화전문 ‘-> NPL전문회사
매각물건명세서의 ‘인수조건’ 내용은 반드시 잘 확인하자.
경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 1편 도 참고하시기 바랍니다.