경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 4편으로 경매를 처음 배우기 시작할 때 정리했던 필기 내용 중 주요 내용과 주의해야 하는 내용, 반드시 기억해야 할 포인트 등을 정리합니다.
1. 법정지상권
[토지만 경매가 진행 되는 경우]
(매각물건명세서 : 법정지상권성립여지있음)
<입찰 요령>
-> 법정지상권 성립여부를 따지지 않고 최저매각가격이 감정가격 대비 40~50%선에 들어있는가만 따진다
<낙찰 후 대처요령>
: 법원에 1),2) 케이스를 같이 요청하는 소송을 한다, 법원에서 결론 내줌
1) 법정지상권이 성립하는 경우 : 지료 청구 (감정가격의 3~9%선에서 청구)(용도지역에 따라 다르다)
2) 법정지상권이 성립하지 않는 경우 : 건물 철거, 토지인도 및 지료청구
-> (1) 낙찰 토지를 건물 소유자에게 매도 (가장 많은 케이스) : 감정가격 정도로 매도
(2) 건물을 매수
(3) 건물 철거, 토지 인도, 지료 청구
-> 지료 2년(꼭 2년 아니어도 2회) 연체하면 지상권 소멸 청구(형성권)
-> 지료 연체에 의한 소송으로 승소 판결물 받아 건물에 경매
-> 토지소유자가 철거시킬수 있는 건물이므로 토지소유자가 낙찰받게된다
-> 지료를 계속내면 수익률이 매우 높고 토지가치 계속상승하면서 지료도 계속 상승한다
[건물만 경매가 진행되는 경우]
: 응찰하지 않는다
cf) 만일 응찰하는경우
1 법정지상권이 반드시 성립해야 한다
2 지료지급액보다 건물에서 나오는 수익이 월등히 커야한다
2. 유치권
– 90%는 가짜 유치권자, 진짜 유치권자라도 법원에서 불허가신청받아줘서 구제해준다
– 유치권은 현장답사로 확인한다 [유치권 체크 리스트]이용
– 현장가기전에 채권자인 금융기관에서 정보를 얻고간다(잘알려준다, 대출도 해준다)
– 채무자와 공사업자(유치권자)는 90%는 서로 이해관계(협조관계)로 둘이 공모해서 가짜 유치권을 행사한다
-> 낙찰대금 완납하고 먼저 유치권 배제 신청을 하고 인도명령신청한다
: 협의하다가 협의가 안되서 인도명령신청하면 점유자가 문서 송달을 거부하여 명도를 지연시킬 수 있다
(유치권배제신청)
-> [부동산임대차계약서] 제5조 (계약의 종료)
: ~~~ 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. ~~~
-> 유치권 포기특약으로 본다
-> 중개사협회에서 제공하는 서식으로 모든 임대차계약에 다 들어가 있다
: 임차인의 유치권 주장시 이를 근거로 쉽게 깰 수 있다
-> 유치권 신고는 경매개시결정등기 이후에 해도 되고 안 해도 성립한다
-> 유치권자 명도해야 할 때는 먼저 점유이전금지가처분하고 유치권 배제 신청을 하고 인도명령신청한다
3. 추가 정리 내용
[공동 투자 약정서]
-> 공동 투자의 리더를 반드시 정해야 한다
[유치권 체크 리스트]
: 아래 리스트에서 유치권을 깨야하고 대부분 점유에서 문제가 있다
1) 목적물의 적법한 점유
: 80~90%의 경우 점유에서 유치권이 깨진다
– 경매개시결정등기 이후의 점유는 점유인정 x : 유치권 성립 x
: 점유 현황은 현황 조사서 에서 확인
->내용과 달리 유치권이 성립하면 불허가 신청하면 100%받아준다
– 타인에게 분양 되어 소유권 이전 등기 : 점유x
– 건물주 동의 없이 타인에게 임차 : 유치권x, 주임법 대상x
: 건물주 동의를 얻은 경우 유치권 성립함
– 유치권자가 유치권의 권리대신 임대차계약 체결하여 점유 사용 중 : 유치권 상실
– 공사업자가 대물변제로 받은 부동산을 점유 : 점유x (본인소유 부동산 점유가 된다)
– 아무부동산을 무단으로 점유 : 불법점유로 점유x
– 중간에 상실기간없이 끝까지 점유해야 인정
2) 유치권을 배제하는 특약이 없을 것
: 배제 특약이 있는 경우가 있다
– 채권을 성립시키면서 유치권을 배제하는 특약
– 미리 유치권을 포기하는 특약
– 유치권이 이미 성립한 후에 유치권을 포기하는 특약
– 부동산임대차계약서 상의 원상회복의무(임대차계약서 5조 내용으로 유치권 포기특약으로 본다)
– 상가인테리어 비용은 유익비가 될수 없으므로 유치권 인정x
3) 타인의 물건
: 자신의 물건에 유치권 행사하는 경우가 있다
4) 소멸시효 미완성
: 공사대금채권의 소멸시효가 3년
5) 목적물에 관하여 생긴 채권
: 대부분 문제가 없음
– 경매 당할 가능성을 인식하고도 공사 도급 계약 체결하고 유치권 주장은 허용x
6) 변제기의 도래
: 대부분 문제가 없음
7) 금액의 진정성
: 실제 공사 업체 중 1군 업체를 제외하고는 입증 가능한 금액이 20% 수준밖에 안된다
-> 현장에서 유치권자 연락처 찾아서 전화해서 유치권 인수하려 한다고 하면 법 전문가가 아니므로 이런저런 이야기를 하게 되고 그 이야기 안에서 유치권을 깰 수 있는 조건을 찾아낸다
[가장 유치권자와 가장 임차인 비교]
==> 대출은 법원에 명함아줌마들한테 받는다
==> 명함만 받고 내 전화번호는 절대 알려주지 않는다
: 경매를 전문으로 하는 직원이 있는 저축은행, 새마을금고에 먼저 물어본다
: 1 금융권은 보통 유치권 매물 같은 건 대출 안 해준다
-> 명인방법에 의한 점유를 유치권으로 인정해준다
: 아파트 전체에 대한 점유를 1층 입구 잠금 장치하고 공고문을 붙여서 해당 건물 동 전체에 대한 점유 인정함
==> ‘인수’ 를 잘 활용하라
: 인수하면 대출 받는 효과가 있다
: 인수와 명도를 맞바꾼다, 인수하면 명도가 쉬워진다
: 전세권 있는 인수 물건을 잘 활용하면 갭투자가 될 수 있다
==> 재개발지역은 반드시 재개발지역안에 들어가야 되고 수용지역은 수용지역 밖 바로옆이 좋다
경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 1편
경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 2편
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