경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 3편으로 경매를 처음 배우기 시작할 때 정리했던 필기 내용 중 주요 내용과 주의해야 하는 내용, 반드시 기억해야 할 포인트 등을 정리합니다.
1. 실전명도
– 민법 187조의 물권변동 : 낙찰 받고 대금 납부하면 등기 안 해도 소유자가 된다
-> 경매의 꽃은 명도다 -> 싸게 낙찰 받는 것이다!!
-> 낙찰 대금 완납하고 바로 인도명령신청한다
: 협의하다가 협의가 안 되어서 인도명령신청하면 점유자가 문서 송달을 거부하여 명도를 지연 시킬 수 있다
-> 명도는 법원<국가>이 한다
: 명도를 내가 하는 게 아니다, 겁낼 필요 없다
– 점유자 정보 파악 : 아파트는 관리 사무소, 빌라는 주변 슈퍼, 재산이 낮고 지위가 낮을수록 명도가 어렵다
– 점유자를 언제 만나나 : 항상 2명이 같이 간다, 일요일 오전에 간다
– 일요일 오전에 방문한다, 예의에 어긋나지 않는 사이즈로 메모를 남긴다
(소유자 ooo입니다, 몇 월, 몇 일, 몇 시에 방문했는데 안 계시네요, 전화 주세요(번호000-0000-0000)
– 없으면 메모 붙이고 바로 집에 가는 게 아니고 일요일 오후에(3~4시간 뒤) 다시 간다
(집 찾아 놓고 가서 맛있게 밥 먹는다)
(다시 메모 남긴다, 몇 월, 몇 일, 몇 시 방문했는지 꼭 표시)
– 평일 퇴근 시간대 다시 간다 – 또 못 만나고 연락도 없다면 평일 야간(12시 경) 방문한다, 상대방이 먼저 예의 안 지키므로 예의 필요 없는 상황임
(만나서 첫 마디로 소유자 ooo 입니다를 먼저 말한다)
– 박카스 비타500 홍삼드링크 들고 간다
(선물은 흰 봉지에 보이게 문 열었을 때 바로 눈에 보이게 내민다)
– 만나서 상대방 이야기를 들어 만 주면 된다, 보통 30분 이내로 끝남
(이게 상대방 마음을 풀어주는 거고 명도가 쉬워진다)
– 이야기 듣고 딱 한마디만 하면 된다 ‘이사 날짜는 언제로 잡으실 건가요?’
– 보통 한 달 주세요, ‘예’ 라고 하면 된다, 두 달, 세 달도 ‘예’ 라고 하면 된다
(그이상요구하는사람은 없다)
– 그 이상 요구할 때 안된다고 하지 말고 공동 투자자가 있어 그 사람의 의견을 듣고 나중에 다시 말씀드린다고 한발 뺀다
– 나중에 안된다고 세달로 협의본다
-> 협의 되면 ‘명도합의서’ 또는 ‘이사협의서’를 반드시 쓴다. 꼭 몇 년, 몇 월, 몇 시인지 시간까지 쓰고 소정의 이사비를 준다고 씀
(2 부를 미리 만들어가서 서면 싸인 받고 나눠 가지면 된다)
-> 협의서에 서명하고 약속을 지켜주시면 이사 나가는 날 전까지 저도 찾아오지 않겠다고 말한다
(신뢰를 준다) (90%이상은 날짜에 맞춰 이사 나간다)
-> 집을 낙찰 받을 때 내가 들어가 살 집이라고 말한다
-> 아파트 명도 시 보통 관리비가 많이 체납되어 있으므로 관리 사무소에서 꼭 확인한다
<점유이전금지가처분>
-> 적절히 이용하면 명도가 쉽다
-> 상가, 여관, 공장, 종교 시설은 필히 받아둔다
-> 집행관이 내부에 부착한다(문 안 열면 문 따고)
<가장 임차인이 강하게 저항 시>
1 사기 미수 및 주민등록법 위반 (형사 고소)
2 부당 이득금 반환 청구 (월세 청구)
==> 점유자가 많은 다가구,다세대를 꼭 낙찰 받아 명도 해보자(실력이 급 상승한다)
– 명도는 각개격파로 한다
2. 다세대 – 낙찰 조건 5가지
1) 재개발 지역, 단독주택재건축지역, 재정비 촉진 지구 내
– 각 시 도청 사이트에 가면 정보가 다 나온다
2) 역세권(500m~700m까지)
– 1차 역세권 – 250m이내
– 2차 역세권 – 500m이내
3) 평지 – 언덕이면 사업성, 수익성이 떨어진다
4) 금액 : 서울(3억 5천 이하), 인천, 경기(2억 5천 이하) – 목돈이 잠겨있으면 안된다
5) 월세가 잘 나오는 곳
-> 월세 잘 안 나오는 곳 피해라
: 외국인이 많은 곳( 슬럼화 된다 )
: 인천, 안산, 수원, 양주 등
==> 서울은 예외, 재개발 지역이 아니어도 2~5번 조건 만족하면 괜찮다
==> 서울, 수도권 좋은 매물은 신건에 들어간다
3. 추가 정리 내용
[선순위임차인]
선 순위 임차인의 소유권 취득 시 혼동으로 임차권이 소멸 하는 지에 대한 내용
: 해당 경매사건 2018타경2464의 경우
1) 임차인 전입
2) 임차인의 소유권 취득
3) 저당권 설정
-> 임차인 전입 직후 소유권을 취득하면서 혼동으로 임차권이 소멸되고 저당권이 설정된 것으로 본다
[2000다12693]판결
부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하더라도 임차권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우
1) 임차인 전입
2) 저당권 설정
3) 임차인의 소유권 취득
-> 임차인 전입 후 저당권이 설정되고 소유권 취득하면 혼동으로 소멸하지 않는다
가등기말소청구소송 판결문 같은 판결문 내용 확인하는 방법[심화과정]
-> [대법원특별열람실]에서 판결문 확인 가능
[재개발 반지하] : 7년 이상 버티는 장기 투자
– 투자비용이 많이 안들어간다
– 재개발지역 반지하를 낙찰받는데 수익내는데 오래기다려야한다
– 월세를 싸게 놓는다(싸게 낙찰받아서 가능함)
– 애들이 어린 40대가 많이 들어온다, 애들뛰어도 되서
– 언덕에 있는 반지하가 가장 좋다 (한쪽 면은 1층, 다른 면이 반지하)
– 햇빛이 잘들어와야 한다, 지상으로 2/3은 나와있어야 한다, 창문은 지상에 있어야함
(계단이 지상에서 5칸 이상 내려가면 안된다)
==> 재개발 해지 되는 경우가 있으나 결국은 다시 재개발 진행된다(이미 노후도가 충족되있으므로)
경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 1편
경매 기본 이론 주요 내용만 정리하기 2편
도 참고하시기 바랍니다.